首页 首页 网站公告 网赌ag时间差,实探天河广氮地块,起拍价32000元/㎡,开拍至今仍无人问津?

网赌ag时间差,实探天河广氮地块,起拍价32000元/㎡,开拍至今仍无人问津?



网赌ag时间差,实探天河广氮地块,起拍价32000元/㎡,开拍至今仍无人问津?

网赌ag时间差,提要10月24日,天河区年内第二宗商住地将进行出让,广氮at0607113地块(下简称“广氮地块”)起拍楼面价达32000元/㎡,为年内起拍楼面价第四高地块,比2月出让的黄埔大道东646号地块起拍楼面价(25838元/㎡)还高。虽然广氮地块地处“宇宙中心”天河区,且距离金融城不到5公里,但截至目前(10.23)为止,该地块尚未收到任何竞拍报价;此外根据消息称目前仅少数“国家队”房企参与报名竞拍。究竟该地块有哪些抢眼卖点?又有哪些不足让房企“迟疑”?其最终出让能否延续年初黄埔大道东地块出让热度?接下来且看广州中原研究发展部分析。

一. 天河区广氮at0607113地块踩地报告1)地块基本信息广氮地块总占地面积17648㎡,计容建面58168㎡,总起拍价18.6亿,起拍楼面价32000元/㎡。该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高限价为21.8亿,到达最高限价时,楼面价为37460元/㎡。该地块处于岑村机场净空范围,有严格的限高要求,出让文件规定建筑整体≤70米;此外广氮地块需要配建6班幼儿园,但无大面积商业、政府房源配建要求。

纵观年内天河、荔湾、海珠三区挂牌的商住地,黄埔大道东646号地块、海珠大干围地块均有大面积商服配建要求;相比之下广氮地块为今年中心区“难得一见”的纯居住用地。2)地块现状及四至情况地块目前处于闲置状态,内部平整无明显坡度起伏,曾作停车场之用,目前已清空。

广氮地块北侧紧邻国六宝肉菜市场及雅心幼儿园,地块东侧为经适房“广氮花园”;南侧为天坤一路及广园快速路;西侧为健明五路,隔路相对同样为闲置用地,根据2018年11月公布的(《天河智谷片区城市设计及控制性详细规划》)显示,将作为商业用地(b1)之用。

3)地块周边配套情况广氮片区发展始于2013年前后,当时经适房“广氮花园”交楼,大批住户进入、盘活片区;同年5月天健地产以1.95亿竞得广氮at06070407地块,为现 “天健上城”项目;经过6年时间发展,广氮片区各方面配套均相对成熟。

生活购物方面,肉菜市场距离本次出让的地块仅50米;简单购物需求可在广氮花园底层商铺满足(便利店、快餐较多),距离大型商圈棠东约1.5公里步程。教育方面,已投入使用的雅心幼儿园距离地块300米,此外地块本身亦将配建6班幼儿园,小学方面目前广氮片区纳入棠东泰安小学范围;此外,在建的广州奥林匹克中学将于2021年投入使用,该学校为天河第一所12年制学校,总占地5.3万㎡;广州奥林匹克中学将涵盖小学(18班)、初中(36班)、高中(30班),该学校距离地块仅300米,未来广氮地块纳入该校招生范围的可能性较高。广州奥林匹克中学建设现场(拍摄:广州中原研究发展部)

交通方面,地块距离广氮花园站600米,但目前公交线路较少,主要通往珠江新城、东山口、员村等地;地块距离4号线黄村站约2公里步程,距离年底开通的21号线棠东站约600米步程,可见待21号线开通后,地块通勤便利度将大幅改善。

4)地块市场价值分析一.天河金融城以北“稀缺”宅地,“买少见少”回顾近5年公开出让地情况,天河仅推出14.1万㎡商住地,“老四区”对比中天河供应量明显比白云、荔湾、海珠少;

且2016-2018年间天河出现“零供应”的情况,今年能够有两宗商住地供应,实属罕见。此外,广氮地块与金融城距离约5公里,与新规划的金融城北区范围只有2公里距离;公交或自驾车20分钟内可抵达金融城,未来可直接吸纳金融城企业员工购置。

二.天河一手住宅库存长期低于6个月,且成交高度集中在个别热盘从一手住宅库存情况来看,近一年天河平均库存面积为13.7万㎡,即全区仅1500套一手单位可售,天河消化周期长期低于“红线”6个月。

目前买家购置天河一手项目高度集中,今年1-9月天河累计成交2242套单位。其中东圃热盘兰亭盛荟成交850套(占区域总量的38%),奥体板块珠江花城成交270套(占区域总量的12%)。可预期日后广氮地块项目入市,同样可吸收意向买家集中购入。三. 广氮纳入智慧城范围,“增产减住”打造“广深走廊重要科创节点”2018年11月,广氮-奥体片区变身天河智谷,纳入天河智慧城,建设成为新一代信息技术与文化创意价值创新园。根据规划显示,片区居住用地建设面积、规划人口均规划减少。根据规划文件显示,广氮片区所在的“天河智谷”西侧部分规划修改后,居住用地由原来的29宗减至22宗。而东侧则在其中几宗纯居住用地的基础上增加了商业用地性质,规划居住人口下调至13.1万人,商住地稀缺性将进一步凸显。

另外,根据规划显示,片区内未来将通过“三横两纵”高快速路和11条轨道线路实现与广州智慧城、广州国际金融城等重要片区相互联系。

届时多条轨道线路及完善的交通网络将有望引导人口流入、聚集,加速片区发展成熟,催生广氮-奥体“新产城”。广州中原研究发展部认为,目前天河规划发展重心放在东部位置,无论是金融城建设,还是广氮-奥体片区的规划,未来均能够吸引大量实力产业和总部进驻,届时将为片区带来大量的居住需求。

四. 临近地铁21号线,生活便利度高,与商圈距离适中除吸引金融城企业员工外,随着21号线开通,未来地块项目可相对便利地换乘5号线往珠江新城、五羊新城、淘金等商务区,故地块未来吸客能力将更加强劲。此外,地块与棠东商圈距离适中,公交15分钟可享受餐饮、娱乐、购物配套,但不至于距离商圈过近受人流密集、噪音等影响。5)地块市场风险分析起拍楼面价高,项目面积小,周边优质一、二手项目集中该地块为2019年内起拍价第四高的地块,比2月出让的望江靓地黄埔大道东646号地块起拍价还高。按照现时3.2万元/㎡的楼面价估算,即使地块以底价成交,未来理论盈利售价亦在6万元/㎡以上。现时天河在售两大一手主力楼盘兰亭盛荟(5万元/㎡),珠江花城(4.9万元/㎡);上述两盘与地块区位条件档次相似,但两盘整体占地面积较大,可构成自给自足“大社区”;此外,推进建设多年的保利小新塘旧改项目(保利天汇)预计最快于年内入市;该项目体量较大,由品牌房企开发,距离智慧城核心区更近,预计未来3年内保利天汇将成为天河重要一手项目。相比之下,本次挂牌地块占地面积仅1.8万㎡,因此无论从销售价格还是项目体量来看,本次地块存在明显劣势。

此外,地块周边二手市场成熟度高,且价格梯度明显,吸引不同价格承受能力买家入市。如预算3-3.5万/㎡可选择棠德花苑、广氮新村。预算4-4.5万/㎡可选择中海康城、天健上城、阳华国花苑等楼龄较新的小区;预算5万/㎡及以上,可选择距离金融城、珠江新城更近的优质小区骏景花园,相比之下广氮地块缺乏价格优势。6)广氮at0607113地块swot分析

广州中原研究发展部认为,广氮地块具备“市中心稀缺”的优势,天河商住地“买少见少”;且该地块距离金融城、天河智慧城、科韵路互联网区、珠江新城、琶洲等重要商务区距离适中(借助地铁可实现30分钟内通勤);大批高收入劳动力为潜在客户,故区位条件优势不言而喻。配套方面,除地铁21号线、广氮花园公交总站、临近广园快速路自驾车便利等优势外;其与在建广州奥林匹克中学不过300米,未来小区学生入读该校的可能性较高,因此该地块项目具备优质教育资源配套。地块劣势主要体现在起拍楼面价高,面积小两方面。3.2万/㎡的楼面价意味着未来项目盈利售价需达6万/㎡以上,与当前周边在售一手楼盘5万/㎡存在一定差距。又因为广氮地块面积偏小,无法通过“大盘效应”对板块定价带来影响,故地块未来项目定价自主程度较低,反而需要以周边项目价格进行参照保持竞争力。此外,地块周边楼市成熟度高,不同单价段房源均比较充足,未来将成为地块项目的重要“竞品”。从长远来看,地块所在的“天河智谷”片区为目前该区规划发展重点之一。随着天河智慧城成熟、扩容,广氮片区将承接产业更新,加上最新规划对产业地进行精细化布局;预计未来吸引科技类企业进驻的可能性较高,相关企业员工将产生大量居住需求,地块项目届时可享受“近水楼台先得月”的优势。



澳门威尼斯人在线娱乐场



上一篇:上海19条金融措施服务民企发展 发挥信贷工具作用

下一篇:战斗功臣王曙光做单杠时假肢突然飞了,没有双腿依然走出精彩人生

相关新闻

最新新闻

热门新闻